2017年樓市供應(yīng)成交雙雙減少 而北京銷冠簽約超50億元

改善需求 支撐新房市場

當(dāng)時(shí)間正式走近2018年，經(jīng)歷了過山車的2017年樓市交出了它的最終答卷。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽26960套，同比2016年下降45%，二手住宅網(wǎng)簽總量為136237套，環(huán)比2016年全年下降50%，成交量雙雙出現(xiàn)腰斬。成交規(guī)模大幅縮水的另一面，有60個(gè)住宅項(xiàng)目網(wǎng)簽金額超過10億元，其中有16個(gè)項(xiàng)目超過20億，超過30億的有6個(gè)，單盤最高簽約額達(dá)53億，繼2013年和2016年后，北京再次出現(xiàn)銷冠超過50億的簽約。市場總量減半，這些盤為何走出獨(dú)立的行情?2018年的排行榜，是否還會(huì)延續(xù)這樣的格局?

新房市場成交量創(chuàng)歷史新低 成交金額同比減少近千億

如果退回到一年前，2017年1月4日，誰也無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到2017年北京樓市會(huì)發(fā)生什么。

2017年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史紀(jì)錄，一年內(nèi)發(fā)布了近50次各種調(diào)控措施。經(jīng)過連續(xù)6個(gè)多月的密集樓市調(diào)控，北京樓市經(jīng)歷了過山車般的變化，從年初市場的火熱，到政策發(fā)布帶來的停滯，再到市場對(duì)政策逐漸適應(yīng)，進(jìn)入平穩(wěn)周期，樓市逐漸進(jìn)入低谷徘徊。

在歷史最嚴(yán)格的限價(jià)，限購，限簽等政策影響下，北京新房和二手房成交全面陷入低迷，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京市二手住宅成交136237套，同比下降50%;成交面積1230.82萬平方米，同比下降51%。

新房市場方面，2017年北京合計(jì)住宅簽約量只有26960套，這也是北京樓市網(wǎng)簽以來的歷史最低值，同比下調(diào)45%。從成交金額看，1777億的住宅市場簽約額也是最近三年的最低值，較2016年的2699億元同比減少了近千億元。

雖然成交量和成交金額雙雙大降，但全年住宅網(wǎng)簽金額排行榜上，有60個(gè)住宅項(xiàng)目網(wǎng)簽金額超過10億元，其中有16個(gè)項(xiàng)目超過20億，超過30億的有6個(gè)，銷售額最高的項(xiàng)目是中國璽，全年實(shí)現(xiàn)簽約金額53億元。這是在2013年和2016年后，北京再次出現(xiàn)單盤超過50億的簽約。

《廣廈時(shí)代》查閱這份成交排行榜發(fā)現(xiàn)，位列前五名，簽約金額超40億的項(xiàng)目，無一例外都是大戶型為主的中高端項(xiàng)目，其中四個(gè)項(xiàng)目都內(nèi)含別墅產(chǎn)品，套均面積最小的亦莊金茂府項(xiàng)目，成交套均面積也達(dá)到了約160平方米。

除了這些年網(wǎng)簽額超40億元的項(xiàng)目外，年度網(wǎng)簽額位列前二十的項(xiàng)目，幾乎無一例外都是面向改善型購房人，大戶型、別墅產(chǎn)品成為今年新房市場的主角。

供需雙向作用推高改善盤成交 大戶型社區(qū)成排行榜主角

定位準(zhǔn)確、性價(jià)比高的項(xiàng)目今年最好賣，這幾乎已成為了業(yè)內(nèi)的共識(shí)。以位列排行榜前列的昌平某項(xiàng)目為例，開盤價(jià)格相較置業(yè)顧問蓄客時(shí)的預(yù)估價(jià)格低出不少，促成了購房人在開盤現(xiàn)場的快速?zèng)Q策。

購房人小麥正是這樣一位，他購房的預(yù)算在1200萬元左右，主要就是為了改善一下目前的居住條件，之前看房的時(shí)候置業(yè)顧問給他報(bào)的預(yù)算一直是6萬多一平方米，按照這個(gè)價(jià)格，他只能購買一套上疊的戶型。而且置業(yè)顧問告訴他，上疊戶型會(huì)比較搶手，按照他排號(hào)的順序，有可能會(huì)買不到。因此，他還特意托了不少人，想托關(guān)系訂一套上疊。

不過在該項(xiàng)目開盤選房時(shí)，他發(fā)現(xiàn)，實(shí)際銷售價(jià)格比他預(yù)期低了不少。他的預(yù)算已經(jīng)足夠可以購買一套中疊戶型。他介紹，算上排卡費(fèi)等費(fèi)用，他購買這套房子總房款在1200萬元左右。與開發(fā)商簽訂了兩份合同，具體的房款分為兩部分。地上部分是正常的住宅，合同面積180平方米左右，合同金額是1170萬元左右，地下部分簽的是倉儲(chǔ)銷售合同，合同面積80平方米左右，而實(shí)際使用面積則有180平方米，同時(shí)還有贈(zèng)送的精裝院子。這樣算下來，1200萬元買到了超過350平方米的使用面積，這個(gè)已經(jīng)超出了他預(yù)期，于是當(dāng)時(shí)就訂房簽了合同。

像小麥一樣的購房人撐起了2018年的新房市場。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，房地產(chǎn)市場在由數(shù)量驅(qū)動(dòng)向品質(zhì)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，品質(zhì)居住時(shí)代已經(jīng)來臨。而品質(zhì)居住時(shí)代的主要購買力之一，就是城市中高收入家庭的改善需求，通過住房、地段、附屬資源等方面提高居住質(zhì)量。

有業(yè)內(nèi)人士稱，研究改善型購房人的居住需求，已經(jīng)成為開發(fā)商的主要課題。如何解決他們家庭結(jié)構(gòu)改變帶來的空間需求，如何解決家庭物品不斷增多后的收納需求，如何滿足同一空間三代同堂、適老適幼的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)等等，對(duì)于這些人群的生活方式、生活習(xí)慣，開發(fā)商現(xiàn)在可能比任何人都要了解。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，改善需求市場潛力大只是今年排行榜以大戶型、改善盤為主力的一方面原因。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，2017年市場新建商品房的成交，主要是來自于2015年和2016年出讓的土地。而2015、2016年的土地市場整體是一個(gè)地王頻出的狀態(tài)，北京多個(gè)四環(huán)以內(nèi)的地塊，樓面地價(jià)都達(dá)到，甚至超過了五萬元。由此來倒推這些地塊未來的這種合理的房價(jià)成本，再疊加上開發(fā)成本和財(cái)務(wù)成本之后，那么合理的房價(jià)水平就應(yīng)該是八到十萬元，在這樣的一個(gè)價(jià)格區(qū)間內(nèi)。而對(duì)于這個(gè)價(jià)位上的產(chǎn)品，其實(shí)從開發(fā)商的角度上來講，這個(gè)定價(jià)，那么他能倒推的這部分的客群，其實(shí)就是高端改善的客群。也正是這個(gè)原因，衍生出2017年市場以高價(jià)、大戶型產(chǎn)品為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

由于供應(yīng)層面主要是聚焦于這種大戶型的高端改善產(chǎn)品，那么市場的成交也只能是以這種產(chǎn)品為主。供應(yīng)的單一就會(huì)造成成交的單一，因此排行榜被高價(jià)、大戶型的項(xiàng)目所占據(jù)也是自然的事。

2018成交排行榜或洗牌 不同需求購房人支撐不同市場

2018年，北京的新房市場會(huì)不會(huì)還以改善盤唱主角呢?有業(yè)內(nèi)資深人士指出，改善需求一定是未來市場的主力需求。

該業(yè)內(nèi)人士指出，2018年，是我國取消福利分房施行買房貨幣化的第二十個(gè)年頭。這二十年間，無論是供需結(jié)構(gòu)、土地政策、產(chǎn)品迭代、營銷手段、房價(jià)漲幅，都發(fā)生了翻天覆地的變化。

如果以從前、現(xiàn)在、將來，三個(gè)時(shí)間緯度來劃分買房人群，1998年至2003年，是最早的買房人，開發(fā)商一律稱為客戶，媒體一律稱為買房人。也就是最早通過房產(chǎn)獲益的人們，他們要么成為“成功人士”，要么成為城市中產(chǎn)。

2003年至2012年左右，隨著產(chǎn)品的多元化和房價(jià)的不斷攀高，無論是媒體還是開發(fā)商，都對(duì)買房人群劃分方式產(chǎn)生分歧，畢竟維度不同，分類不同。

而目前地產(chǎn)營銷者劃分人群有兩種方式，一種是根據(jù)房價(jià)的高低劃分：保障房人群、剛需人群、改善人群、終極置業(yè)人群。而另一種是根據(jù)買房群體結(jié)構(gòu)劃分，則又可以分為保障房置業(yè)者、初次置業(yè)者(剛需)，首改置業(yè)者，高改置業(yè)者，終極置業(yè)者，旅游地產(chǎn)置業(yè)者，海外置業(yè)者等等，不久還將有共有產(chǎn)權(quán)置業(yè)者等等。

未來的買房人群又該如何劃分呢?尤其2018年是一個(gè)幾乎所有從業(yè)人員都難以預(yù)測(cè)的一年，買房人群勢(shì)必會(huì)隨著政策、市場、產(chǎn)品變化而更加多元，更需要一個(gè)相對(duì)精準(zhǔn)的定位。其實(shí)，從初次置業(yè)到終極置業(yè)，乃至將房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的產(chǎn)品，是一個(gè)逐步改善的過程，因此，劃分人群可以通過居住需求變化來分類：功能改善型、品質(zhì)提升型、配套改善型、資產(chǎn)配置型。

功能改善型：無論是剛需的初次置業(yè)，還是首次或二次改善置業(yè)，其實(shí)都是因?yàn)槿丝谠黾泳托枰δ芨纳啤１热纾夥慷嗄甑娜艘Y(jié)婚了，就需要婚房;家里人口多了，就需要由一居變兩三居。2018年，無論市場趨勢(shì)向上還是向下，他們都是最活躍的買房群體，因?yàn)榫幼」δ苁巧畹膭傂孕枨蟆Ｕ哂绊戄^小的也是這個(gè)群體，畢竟初次置業(yè)或者初次改善，無論總價(jià)還是銀行貸款都相對(duì)寬松。

配套改善型：孩子大了要上學(xué)，老人看病要醫(yī)院配套，買學(xué)區(qū)房或者有醫(yī)院配套的社區(qū)則是配套改善。城市中產(chǎn)者主要集中在這個(gè)類型人群中。受政策影響較大的是此類人群，學(xué)區(qū)房和核心區(qū)房產(chǎn)總價(jià)高，購買門檻也高。

品質(zhì)提升型：大戶型購買者等終極置業(yè)者，無論是大別墅、城市豪宅乃都是屬于品質(zhì)提升。此類人群應(yīng)該就是目前中國最具實(shí)力的金字塔尖圈層。他們對(duì)政策的敏感度并不高，他們會(huì)有各種方式買到心儀的房產(chǎn)，比如公司購買。

資產(chǎn)配置型：無論是這些年來進(jìn)行房產(chǎn)投資，還是目前風(fēng)風(fēng)火火的旅游地產(chǎn)、海外置業(yè)，都屬于資產(chǎn)配置型，此類人群忽略房產(chǎn)居住功能，而是將房產(chǎn)視為保值、投資、增值，以及未來容易變現(xiàn)的一種工具。2018年，此類人群會(huì)非常活躍。美國減稅、國內(nèi)買房限貸、人民幣貶值預(yù)期增大，都會(huì)讓他們把資金投向相對(duì)安全的產(chǎn)品上，度假房和海外資產(chǎn)配置成為首選。

正是因?yàn)檫@四類購房人的存在，會(huì)支撐2018年排行榜新的變化。不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，2018年新房市場在供應(yīng)端的變化，更是促成北京樓市排行榜在2018年洗牌的主要因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析到，明年排行榜依然被大戶型高端產(chǎn)品占據(jù)的可能性不大，但單盤銷售額紀(jì)錄可能會(huì)被刷新。因?yàn)榻衲暧幸恍┫迌r(jià)商品房，像石景山的幾塊地，單個(gè)地塊貨值可能超百億元。而由于土地出讓時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了限價(jià)，開發(fā)商可能不會(huì)按照以前逐期推出產(chǎn)品，而是一次性全部推出所有房源。這樣帶來的簽約金額可能超過五十億，甚至到七八十億的水平。

郭毅也表示，2018年排行榜可能會(huì)出現(xiàn)洗牌，2018年，會(huì)有大量的這種限房價(jià)商品房和共有產(chǎn)權(quán)房入市，并且會(huì)逐漸成為市場的供應(yīng)主體。那么像此前這些中高端項(xiàng)目的供應(yīng)量反而處在不斷下滑的一個(gè)狀態(tài)下。將會(huì)出現(xiàn)中高端改善住宅和共有產(chǎn)權(quán)住房和限房價(jià)的9070剛需改善項(xiàng)目三分天下的一個(gè)市場格局。排行榜上肯定會(huì)出現(xiàn)非常大的一個(gè)變化，供應(yīng)層面發(fā)生轉(zhuǎn)變了，需求層面當(dāng)然也會(huì)相應(yīng)的發(fā)生變化，供需之間是一個(gè)相互聯(lián)動(dòng)的關(guān)系。