房企紛紛入局搶占長租公寓市場

業內人士認為長租公寓發展仍需解決很多問題

隨著互聯網企業退出和房企及民間資本的介入，包租長租公寓如雨后春筍涌現。然而長租公寓空置率高、盈利難、市場占有率低。業內人士認為長租公寓的市場前景值得期待，但發展仍需解決很多問題。

月收入10萬元才可實現盈利的長租公寓，實際收入僅有一半，這是不少長租公寓的現狀。截至2017年，全國長租公寓企業已超千余家，公寓運營房屋數量已超200 萬間，知名房產企業紛紛入局搶占市場。然而，看起來很熱鬧很“美”的長租公寓空置率高、盈利難、市場占有率低，業內人士認為長租公寓的市場前景值得期待，但發展仍需解決很多問題。

長租公寓市場占有率2%

長租公寓租賃市場在2017年異軍突起，成為租賃市場的新趨勢。據安居客房產研究院不完全統計，截至2017年，國內長租公寓企業已超千余家，公寓運營房屋數量已超200 萬間，知名房產企業紛紛入局搶占市場。

房天下高級分析師李超告訴記者，長租公寓在2014年已經出現，互聯網公司以自持形成管理為模板，開啟在熱點城市圈房占領市場的策略，到2015年涌現一大批“自營”房源為特點的長租公寓;此外，開發商也由2015年開始對手上商用或自持形成物業進行包裝，建立長租公寓。隨后，隨著互聯網企業退出和房企及民間資本的介入，包租長租公寓如雨后春筍涌現。

安居客房產研究院首席分析師張波介紹，截至2017年底，長租公寓的數量占整體租賃市場的比重還只在2%左右，對于整體租賃市場的影響并不大，但這并不代表長租公寓沒有前景：未來3~5年長期公寓市場占有率有望提升至6%以上，并將成為租賃市場的重要房源供應方。

張波介紹，根據房源來源的不同，長租公寓可以分為集中式公寓和分散式公寓。 集中式長租公寓一般通過開發商自持、收購、包租商業物業或廠房改建等方式獲得整棟物業，進行改造和裝修，采用標準化的服務對外出租，而分散式長租公寓則是運營方通過分散的房東獲得物業，房屋分散于不同地段不同小區或樓棟中，由運營長租公寓的企業統一整合，進行改造和裝修后按間或按套對外出租。

在李超看來，民間資本公寓仍帶有傳統“二房東”的色彩，在裝修風格和管理上得到強化，更為適應年輕人，而房企介入，未來的經營模式是規模化的運作，全城市區域布局以及靠近產業聚集體，社區化特色明顯，偏向中高端白領。

對比長租公寓與普通公寓，李超認為前者具有房源質量有保障、租期穩定、能提供保潔等服務、裝修風格更為年輕化等諸多優點，針對的人群特點更為固定，租期偏長，可以享受公寓化的安全管理和服務，且相對普通公寓租金更低。而普通公寓主要指向已市場性需求為主的短租性服務，如琶洲附近的公寓主要以短租為主，價格較高。不過他發現，避免較長的空置期，普通公寓也會將部分房源用作長租。

空置率高回報率低

不過，看似非常熱鬧的長租公寓市場，其實還只是走出了第一步，與其相關政策、法規、金融、稅收優惠等也還未出臺。

另一方面，長租公寓市場普遍的高空置率、低回報率也成為影響其發展的一個關鍵。李超透露，除了個別開發商的長租公寓出租率能達到60%左右，大部分空置率較高。

他舉例，廣州某長租公寓是由小機構出租包下自建房改建而成的，其中某家分店有120個房間，7月的出租率為20%，去年8月為30% ，9月為35% ，10月為33%，11月為30%，平均出租率僅為30%左右，而其裝修及承包的成本在380萬左右，按照5年期租約計算，只有月收入10萬元才可能實現盈利，但目前月營收僅為5萬元左右。業內人士認為，長租公寓市場要發展，要先解決生存壓力問題，未來必然出現行業收購、整合，出租市場仍將以散戶業主為主，長租公寓市場起到一定的補充作用。