資料圖。 中新社記者 韋亮 攝

京城二手房?jī)r(jià)環(huán)比連跌八個(gè)月

全年交易量降五成 樓市走出高溫高熱

2017年，北京二手房市場(chǎng)從高溫高熱之中走出，交易量大幅下滑，成交價(jià)格逐步下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布12月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，“分類(lèi)調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定，其中，北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.4%，連跌八個(gè)月;同比下降1.6%。

成交均價(jià)累計(jì)下跌15%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析，據(jù)測(cè)算，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)15個(gè)月回落，12月份比11月份分別回落0.1和0.4個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)多為持平或下降，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)略有上漲。12月份，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅最高的城市花落昆明，其次為海口和瀘州。

北京房?jī)r(jià)處于平穩(wěn)下行的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，12月份，北京新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，同比下降0.2%;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降1.6%。北京二手房?jī)r(jià)格同比跌幅繼續(xù)保持全國(guó)第一。

“以‘317新政’落地為始，一系列嚴(yán)格且嚴(yán)密的調(diào)控政策，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得了立竿見(jiàn)影的效果。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹，據(jù)該集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)，隨著北京二手房市場(chǎng)的快速冷卻，12月份的二手房成交均價(jià)較4月高點(diǎn)時(shí)已經(jīng)累計(jì)下跌約15%。

“317新政”明顯改變了市場(chǎng)各方的預(yù)期，使得北京不少著急出售房屋、改換投資渠道或置業(yè)升級(jí)的業(yè)主主動(dòng)降價(jià)出售。據(jù)中介機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì)，目前有8成以上的業(yè)主都有主動(dòng)降價(jià)出售的意愿，尤其是一些近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)配套稍差、房齡相對(duì)較大的社區(qū)房?jī)r(jià)降幅較大，前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的核心區(qū)的老舊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)降幅也較大。

新房二手房交易量齊跌

北京二手房市場(chǎng)的大幅降溫，一方面體現(xiàn)為連續(xù)下跌的成交價(jià)格，另一方面體現(xiàn)為交易量的大幅下滑。

2017年全年，北京二手房住宅網(wǎng)簽總量約為13.6萬(wàn)套，與2016年的27萬(wàn)套相比下降50%，這一成交量也是2015年來(lái)的最低值。“自2009年北京二手房市場(chǎng)持續(xù)走熱，交易量正式超越新房，進(jìn)入存量時(shí)代以來(lái)，2017年北京二手住宅交易量可謂降至低谷。這說(shuō)明本輪樓市調(diào)控切中要害，有效抑制房?jī)r(jià)上漲，引導(dǎo)樓市回歸理性。”胡景暉表示。

從新建商品住宅的交易量看，降幅也十分顯著。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2017年，新建商品住宅簽約量只有2.69萬(wàn)套，同比下降45%，是北京樓市實(shí)行網(wǎng)簽以來(lái)的歷史最低值。交易量的下滑帶來(lái)了成交金額的下降，與此同時(shí)，供應(yīng)量、存量也連續(xù)下滑，達(dá)歷史新低。

近幾年，北京新房的主要交易區(qū)域不斷外移。2017年，北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排名前五的區(qū)域分別為密云區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、通州區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，新建商品住宅在五環(huán)以外的占比為87.6%，雖然較2016年減少了1.5個(gè)百分點(diǎn)，但依舊保持著近九成交易位于五環(huán)以外的優(yōu)勢(shì)。

今年房?jī)r(jià)延續(xù)穩(wěn)中有降趨勢(shì)

據(jù)了解，在2015年、2016年北京二手房市場(chǎng)上漲期間，使用商業(yè)貸款進(jìn)行支付的用戶(hù)占比一度超過(guò)一半，逼近六成。2017年樓市急劇降溫，商貸占比也不斷下滑，約占四成左右，較2016年減少一成。

“北京房?jī)r(jià)整體較高，大部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，只能通過(guò)商業(yè)貸款進(jìn)行購(gòu)房。但商貸比例過(guò)高，市場(chǎng)杠桿隨之提高，這在很大程度上增加了北京二手房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。”胡景暉分析認(rèn)為，2017年北京樓市調(diào)控對(duì)首付比例、商業(yè)貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，堵住了一些投機(jī)炒房者的貸款炒房之路，從而降低了杠桿，降低了風(fēng)險(xiǎn)。

此外，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的住宅分類(lèi)價(jià)格指數(shù)看，大面積、大戶(hù)型住宅價(jià)格降幅明顯。12月份北京新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)顯示，144平方米及以上的大戶(hù)型環(huán)比下降0.3%，同比下降1.6%，降幅明顯大于中小戶(hù)型;從二手房?jī)r(jià)格看，大戶(hù)型環(huán)比下降0.5%，同比下降0.6%，雙雙下跌。房?jī)r(jià)表現(xiàn)與市場(chǎng)交易量相一致。據(jù)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，2017年，兩居室仍占全部交易五成以上，但三居及以上的大戶(hù)型交易占比下滑，為四年以來(lái)的最低值。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)在2018年初有望保持平穩(wěn)，北京等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)同比下調(diào)。在“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”基調(diào)下，京城房?jī)r(jià)會(huì)基本延續(xù)當(dāng)前穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，但降幅會(huì)收窄，交易量有所上升。首次置業(yè)以及改善換房的剛需會(huì)成為市場(chǎng)交易主力。