“去年4月就簽好買賣合同了，現在還沒有辦好按揭。”市民邱先生直言當初的購房熱情都給耗盡了。隨著信貸環境的緊收，利率上浮、放款排隊已成惠州樓市常態。同時，銷售市場也悄然生變。房產開發商面對金融端的壓力及企業回款的壓力，一改前期市場常見的捂盤惜售、價外加價等違規情況，開始在價格上表現出松動。在恒大地產率先推出全線產品8.2折優惠后，中海地產、卓越蔚藍海岸等企業項目也相繼推出不同程度的購房優惠。

“企業的優惠策略一方面是為加速回款，另一方面也是為了迅速占位，搶奪市場競爭先機。”業內一專家介紹，隨著第一季度市場步入尾聲，接下來，潛在的新房產品供應將陸續得到兌現。

據官方監測數據，在4月份，惠州將迎來年內首個市場供應小高峰，全市新房總供給量將接近1.2萬套左右。

上述專家介紹，隨著市場供應量的持續增加，結合市場的信貸局面和供應表現，惠州樓市在后續發展中將有很大概率出現分異：一方面信貸成本增加、還貸壓力增大將使得購房市民更加謹慎和猶豫;另一方面增多的市場供應又將拓展市民選擇空間，更加理性地作出購房選擇。

金融環境緊收，銷售量同比滑落

“現在大家都在等銀行的額度，能爭取一點是一點，盡量減輕季度結算的壓力。”在記者近日走訪時，海倫堡、新力、佳兆業等多家地產公司相關負責人均表示，馬上要進入4月份，還有大量的按揭款積壓著，壓力很大。

“年初松、年底緊”，往年金融市場這一放貸慣例在今年初顯然失效了。信貸環境緊收已成為目前企業面臨的最大難題。“支助企業發展的開發貸款很早就基本停了，現在問題最大的是按揭貸款放不出來，房子賣完了也無法完成回款。”該企業負責人說。

不單是開發商層面受到限制，具體到單個的購房市民同樣面臨難題。

早于2016年4月份就與水口富盈公館項目簽訂商品房買賣合同的邱先生介紹，自己的征信記錄、收入證明等都沒問題，但直到現在也未能完成按揭貸款審批。“當初買房的熱情全部都給消耗沒了，現在利率上浮了這么多，真的不想買了。”

事實上，利率上浮在今年第一季度已成為常態。記者走訪發現，今年以來，惠州的房貸利率幾乎全線上浮，二手房交易貸款業務則已被多家銀行關停。據當前最新信息，惠州當前執行的首套房貸利率均在基準利率基礎上上浮20%—30%左右，二套房貸利率上浮幅度則將達到30%—40%不等。

房貸利率的普遍上浮切實制約著市場交易。在今年前兩月惠城仲愷僅交易3024套新建商品房基礎上，3月1日至29日也僅交易1328套，第一季度新房銷售量僅為4352套房，環比下滑近四成。惠陽大亞灣市場表現同樣如此，單季度僅為5000套出頭。另在惠東、龍門縣級市場則更是出現了交易“真空期”。

“新房銷售環比下滑是正常的，每年第一季度里的各種節假日都是傳統的銷售淡季，最主要原因是市場信心的下降。”惠博沿江路某大型樓盤項目負責人介紹，盡管現在看房的客戶量也比較樂觀，但很明顯感覺到客戶猶豫情緒在增加。信貸成本增多、還貸壓力增大對于客戶的影響是致命的。

“那么多企業扎堆來惠州，尤其是在北站高鐵新城區域范圍，接下來，樓市將要推出的大量供應就像是一把懸在頭上的‘刀’。”該負責人同時表示。

多企業推促銷優惠加速回款

記者注意到，金融市場緊收對房地產市場的影響在2017年下半年已露端倪。在今年1月份召開的房地產工作座談會上，多家房地產企業代表就表達出希望金融市場加大對行業支持的需求。

彼時，市金融工作局副局長李莉介紹，該局對于房地產業的支持是持續的，在2017年，惠州貸款余額4012億元，其中在房地產領域的貸款余額就達到了2367億元，個人住房按揭貸款方面也達到2067億元，這也意味著在房地產領域的貸款額度占比規模達到了六成左右。這也意味著惠州金融市場的放貸額度并未發生變化，樓市現有局面更多源于交易需求的變化。

“沒有刻意緊收或者開閘，再結合房產交易市場持續熱度局面，這無疑意味著市場目前所面臨的金融局面將持續。”在走訪中，一家商業銀行貸款業務部門相關負責人表示。

面對這一行情，市場如何發展?記者梳理發現，對比前期市場頻繁出現的捂盤惜售、價外加價等違規行為，部分企業開始在價格上進行調整。

率先采取優惠舉措的是恒大地產，該集團在春節前后對全線產品推出8.2折優惠。值得注意的是，價格優惠的直接結果就是帶來全線產品的快速成交，在克爾瑞統計的2018年前兩個月百強房企數據中，該集團以1066.6億元的權益金額牢牢占據榜首。

除恒大地產，近階段密集推售新房的中海地產旗下的水岸城、凱旋城也均推出提前認籌的開盤優惠，其中車位的銷售最高可實現3.2萬元的優惠。大亞灣的卓越蔚藍海岸項目則針對一次性付款客戶推出9.2折的購房優惠。

“新力也針對信貸環境的變化做了多套應對舉措，提供不同的優惠給不同首付比例的客戶是一個方向。”當前在惠州實現10多個項目布局的新力地產惠灣區域營銷總經理余海洋也表示，結合市場動態推出適當的優惠舉措吸引客戶，從而實現資金的加速流動，有效縮短回款周期。

二季度市場供應量將大幅加大

“市場優惠還只是小范圍的，更多的做法是按照首付的比例安排選房的先后次序。”行業某匿名的資深觀察人士就指出，一方面要加速資金回籠讓客戶提高首付比例，另一方面又因為有足夠的客戶需求做基礎，但企業的類似行為實際上就是“挑客”。

該觀察人士認為，市場出現類似局面的根源還是由于供需關系的不平衡，從整體上來說，市場仍處在過去兩年的供不應求表現中，企業推售房源數量有限，市民置業需求表現積極。據市場層面的監測統計，在過去的一季度就屬于市場供應的冷淡期。

然而，隨著市場即將進入二季度周期，市場供需的局面將有望迎來改變。年初，惠州中原統計稱2018年市場供應規模將達到2600萬平方米，一度引起各方關注，而4月份則將迎來首個入市高峰期。

據官方數據發布平臺惠民之家監測，在惠城仲愷市場，4月份預計將出現24個樓盤推貨入市，除海倫堡熙岸、中交香頌花園、麗日湖逸家園等多個全新項目將推貨入市，新力城、碧桂園瓏譽、中洲天御等多個樓盤也都將推出新批次產品，總計房源數量規模將超過5000余套。

另在其他縣區市場，記者監測相關區房管預售證公示平臺發現，在惠陽大亞灣、博羅惠東等縣區也有接近30個項目在3月份領取新批次預售許可證，房源數量也將接近7000套左右。其中，惠陽大亞灣就有4141套，博羅和惠東分別為2001套、788套，龍門縣域則暫無新房產品推出。這也意味著在全市范圍內新房源規模將突破萬套，接近1.2萬套。

“企業是可以自行控制工程進度和推貨節奏，但是現在很多情況下都是延無可延了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，在過去的一年時間里，城市限價銷售，對于很多企業來說都在盡可能地放慢工期，等待市場調控放開，但現在市場調控的指向已經足夠明確，企業也無法繼續積壓推遲供應了。

業內人士建議購房者謹慎入市

嚴躍進同時分析，面對當前的市場形勢，市場供應規模較大，信貸環境緊收，繼續將產品積壓減緩銷售實際上屬于一種內部的庫存消耗。而且新產品增多也必將帶來房企競爭的加劇，企業加快入市也是為更好地搶占市場先機。

“銀行貸不出款，購房人信貸成本增加，入市變得謹慎和猶豫，進而帶來市場交易的滑落。”惠州樓市獨立評論人、六聯地產營銷總監余鶴皋直言，現在的市場環境像極了2013年年底到2014年年初的局面。

他指出，唯一有區別的是，彼時的市場并未出現明顯的剛性調控舉措，單純源于金融端的緊收。而當前的市場則面臨著常態化的剛性調控機制。

據年初房地產工作座談會議明確的住房租賃市場的發展目標，未來三年將陸續推出不少于8000套的租賃房源供應，進一步拓寬市民的住房需求選擇，結合目前已經掛牌成立了首家國有租房租賃企業，以及市域住房租賃辦法的明確，該項工作有望在下半年快速發展。

該舉措被廣泛認為將成為市民安居的一項兜底保障。類似于公共租賃住房對于中低收入家庭的保障，租賃住房將有效完善支付能力有限的剛性住房需求群體，規避該部分市民需求跟風入市，恐慌置業，推動市場需求不斷理性化。

“信貸緊收局面的持續還將逐步影響到購房者的入市信心。”余鶴皋直言此前的市場就是如此，購房成本支出增多，而同時住房需求又有了入市置業之外的途徑得以滿足，購房將不再是唯一選擇，市民作出置業選擇將會變得更加謹慎和猶豫，從而避免扎堆入市。

與此同時，嚴躍進也表示出對惠州城市長效利好發展的認同。他介紹，樓市交易量出現階段性滑落是很正常的，但結合惠州城市的發展潛力和百強企業布局的局面，市場抵抗下行風險的能力正在增強，樓市階段性地“冷”下來對于行業的長效發展其實是有利的。