2018年的春天已行進到4月，然而在持續的金融降杠桿、調控加碼之下，樓市卻步入了秋天。

一二線城市率先步入萎靡。上海易居地產研究院數據顯示，2018年3月份，50個重點城市新建商品住宅成交量同比2017年3月減少29%，同比2016年3月下降更多，也低于2015年3月的數據。

這已是50個主要城市的成交量連續幾個月表現為負增長。易居地產研究院副院長楊紅旭認為，按目前的趨勢，3月或4月，全國樓市的總體成交量就會由正增長轉為負增長。這是全國市場實質性降溫的第一個關鍵指標。

而隨著今年以來金融強力去杠桿，疊加各地調控新政的相繼出臺，信貸和銀根縮緊已是不爭的事實，樓市恐將繼續降溫，房價難以顯著上漲。

樓市成交即將負增長?

根據國家統計局數據，去年四季度以來，全國商品房銷售增速便已放緩。2018年1至2月，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比2017年全年回落3.6個百分點，遠低于2017年同期的25.1%和2016年同期的28.2%。

盡管國家統計局前3月的數據還未出爐，但從各家機構調研來看，3月依然不樂觀。“今年前兩個月新建商品房成交同比僅增長4%，按此趨勢，3月或4月就會是負增長了。”楊紅旭表示。

中金公司統計顯示，3月其持續監測的60城新房銷售面積同比下滑兩成，拖累年初至今累計銷售面積同比下滑約10%;整個一季度，60城累計銷售面積同比下滑9.9%，其中超高/高能級城市和中低能級城市分別同比下滑8.3%和12.9%。

分城市來看，中國指數研究院統計數據顯示，四個一線城市今年一季度商品房成交面積551.83萬平方米，同比下跌33%。除深圳外，北京、上海、廣州同比成交量均明顯下滑。

以北京為例，中原地產研究中心統計顯示，一季度，北京新建商品住房(不含保障房)合計僅簽約2723套，創下單季度歷史最低紀錄。

此外，中國指數研究院還統計得出，杭州(樓盤)、南京(樓盤)、蘇州(樓盤)等13個二線代表城市一季度商品房成交面積為2785.58萬平方米，同比下跌3%;東莞(樓盤)、惠州(樓盤)等8個三線代表城市成交面積合計943.36萬平方米，同比下跌12.6%。

中原地產研究中心的統計大致反映出同樣的趨勢。該機構對包括北京、大連(樓盤)、重慶(樓盤)等在內的30個熱點城市房地產成交量進行統計。數據顯示，這30大城市一季度合計新房成交量約為32萬套，同比下滑15%。

而在一線城市中，深圳由于“三價合一”政策的吹風，出現了提前購房的風潮，成交意外上揚。

中國指數研究院統計顯示，今年一季度深圳商品房成交面積同比上漲了67%，僅次于同比上漲了86%的泉州(樓盤)。

具體到3月份，深圳規土委數據顯示，2018年3月新建商品住宅成交面積20.4萬平方米，環比增加162.5%，同比增加154.1%;二手房市場3月共成交6276套二手房，成交面積51.53萬平方米，環比、同比均有較大增幅。

今年3月28日，深圳正式出臺“三價合一”，以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度，以規范購房融資、遏制二手房交易過程中“陰陽合同”和“高評高貸”現象。

而在之前，深圳市盛傳“三價合一”新政即將實施的消息已有將近半年時間，大批購房者在此期間加快了購買和辦理相關手續的步伐，市場已有所消化，深圳一季度樓市的熱度不減正是得益于此。

隨著該政策的實施，深圳二手房購房者的成本也將顯著加大，預計短期內二手房成交量將有一定程度的下滑。

房價大概率下跌

自2016年10月份新一輪調控開啟以來，全國房價并未出現實質性的下跌，但2018年，隨著調控從嚴和信貸緊縮，熱點城市的房價下跌將可能發生。

國家統計局數據顯示，2017年12月至2018年2月，本輪調控中的一線城市及熱點二線城市住宅價格出現不同程度的回落。其中，四大一線城市價格出現逐月下降跡象，廣州于去年12月至今年2月間，環比分別下降0.3%、0.4%、0.4%。

2月份，15個熱點城市中有12個城市新建商品住宅銷售價格環比下降，降幅在0.1至0.6個百分點之間;有9個城市同比下降，降幅在0.3至2.5個百分點之間。

分城市來看，70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格環比降幅擴大，二線城市價格漲幅回落，三線城市漲幅與上月相同。

作為風向標城市，據深圳規土委統計，深圳新建商品住宅成交均價更是已經連續18個月下降。3月新建商品住宅成交均價為54185元/平方米，環比下降0.01%，同比下降1.0%，相比2016年9月份的最高點已下跌了近七千元。

日漸收緊的信貸和銀根，是導致房價下跌的重要因素。楊紅旭認為，跟隨美國加息的進程，雖然中國官方利率沒變化，但常備借貸便利利率，其實質也就是暗自加息。

3月下旬，江西銀監局聯合人民銀行南昌(樓盤)中心支行下發通知，嚴防借款人通過非按揭渠道違規融資用于購房，嚴禁發放以住房為抵押且無明確用途的貸款。

楊紅旭指出，這一新規，是在落實今年1月銀監會的工作部署，估計還將有更多地方政府跟進出細則。“房住不炒”與金融防風險環境，令高杠桿炒房者處境惡化。

國信證券分析師區瑞明認為，目前房地產行業無論供給端和需求端，融資情況都不樂觀，按揭利率仍難輕言見頂，特別是“首置利率較基準利率上浮”向各地蔓延的情況，在“居民去杠桿”的大背景下何時才能休止仍是未知數。

此外，3月份，在全國兩會繼續強調“房住不炒”的基調下，各地調控政策不斷加碼，大連、深圳、海南等地，均不同程度地升級了調控政策，給各地的房價蒙上一層陰影。

在各種限制性調控措施中，限價政策殺傷力巨大。4月8日，深圳市規土委公布安托山花園(二期)，即萬科瑧山府二期備案情況——222套房源獲批。受深圳市限價政策影響，備案均價9.75萬/平方米，最低8.33萬/平方米，低于去年開盤的9.97萬/平方米。

據深圳中原研究中心統計，目前香蜜湖片區在售二手房均價10.08萬/平方米，瑧山府周邊已有掛盤均價超過15萬/平方米的二手房。

對此，楊紅旭表示，多地出臺新政，落實“房住不炒”熱情高漲。2018年，多數城市樓市都將由強轉弱，中心城市的房價在2018年都不可能大漲了。