粵港澳大灣區指由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州九市組成的城市群，是繼美國紐約灣區、美國舊金山灣區、日本東京灣區之后，世界第四大灣區，是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。

2017年3月5日召開的十二屆全國人大五次會議上，政府強調，要推動內地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃，發揮港澳獨特優勢，提升在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能。

2017年7月1日，《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》正式簽署。按照協議，粵港澳三地將在中央有關部門支持下，完善創新合作機制，促進互利共贏合作關系，共同將粵港澳大灣區建設成為更具活力的經濟區、宜居宜業宜游的優質生活圈和內地與港澳深度合作的示范區，打造國際一流灣區和世界級城市群。

在專家看來，港澳因素以及粵港澳的合作對于廣東的改革開放與經濟發展具有全局意義。過去的發展經驗表明，它是撬動廣東開放和改革的一個杠桿，也是加快經濟發展的助推器。在經濟發展新階段的今天，它可以成為推進廣東改革開放的一個支點，促進廣東發展方式轉變的契機。

大灣區城市群的提出，被視為是包括港澳在內的珠三角城市融合發展的升級版，從過去三十多年前店后廠的經貿格局，升級成為先進制造業和現代服務業有機融合最重要的示范區;從區域經濟合作，上升到全方位對外開放的國家戰略;這為粵港澳城市群未來的發展帶來了新機遇，也賦予了新使命。同時，一個充滿活力的大灣區將持續吸引投資、孕育本土企業并推動穩健的房地產需求增長，從而推動長期資產價值升值。

土地供應：普遍土地資源有限住宅供應不足

站在全國戰略高地的粵港澳大灣區，包括生產、服務、生活都將得到極大提升。而作為三者載體的房地產市場，將是持續動力源、前景可期。然而，經過10余年城市高速擴張，城市再進一步拓展的空間有限。

按照國際慣例，一個地區土地開發強度的警戒線為30%，珠三角9市中，有4個城市土地開發強度超過30%，其中：深圳、東莞超過45%，珠海、佛山在35%左右。廣州、中山開發強度亦逐漸逼近30%。

相關城市的土地資源局限，在一級土地市場上表現為珠三角土地成交面積逐年下降，近兩年趨勢尤其明顯。珠三角9市商住用地成交面積由2014年上半年的2183萬平方米下降至2017年上半年的1631萬平方米(建筑面積)。

其中：廣州、珠海、佛山、東莞呈顯著下降趨勢，深圳、中山近年只有零星供應。肇慶、惠州、江門三個城市土地資源仍有增量空間，2016年后吸引購地資金快速進入。

此外，珠三角重點城市普遍“土地成本高企”，以廣州為例，2016年后土地獲取價格基本達到周邊在售樓盤價格80%以上。2017年后，廣州、佛山等城市繼續加強調控，相繼實施“競自持”出讓，然而房企拿地成本普遍不低。

土地市場供應不足，繼而影響一手住宅銷售和二手交易市場。2016年以來，珠三角重點城市二級市場均處“供不應求”狀態，商品住宅庫存持續下降，珠三角重點城市住宅可售貨量不足是普遍現象。由于中心城區土地資源極度緊張，三個城市的一手成交均以“外圍郊區”為絕對主力。從2017年合富研究院監測的市場成交數據看，廣州、深圳、珠海“中心城區”一手成交占比分別只有7%、19%、32%。當前，廣州、深圳、珠海三個核心城市已全部進入“存量房時代”。三個城市“一手：二手”占比分別為“46：54”、“29：71”、“47：53”。

產業與交通：促進區域市場價值的最關鍵因素

影響區域市場價值的因素多種多樣，包括公共配套、自然資源、產業發展、交通連接、土地供應、市場供求、客戶構成、政府調控等各個方面。而如果從更為宏觀的角度入手，對不同區域的市場價值進行橫向比較，則很容易發現“產業”與“交通”是影響區域市場價值的最關鍵因素。

珠三角城市以“世界工廠”聞名，普遍產業規模龐大，但不同區域由于產業類型及發展階段差異，產業效能不盡相同。從粵港澳大灣區城市不同區域產業效能對比，不難看出：城市內部第三產業，尤其是金融、商貿、現代服務業水平更高、或高新產業規模效應更強的區域，其產業效能顯著高于城市其它區域。

從交通方面看，粵港澳大灣區各城普遍路網完善，軌道交通及跨海橋梁是未來發展重點。珠三角城市現有地鐵通達的區域，廣州、深圳兩大都會城市地鐵網絡覆蓋最為完善，佛山、東莞亦有部分區域實現地鐵連通。2018年內，廣州的地鐵網絡將快速延伸至增城、花都、從化三個遠郊區域。橋梁方面，港珠澳大橋是近年最為重大的跨區域橋梁工程，于2017年底實現貫通，伴隨相關工程逐步落實，珠海市場于近年快速發展。

通過與現狀區域市場價格比對，不難發現產業與交通兩大因素對區域價值的影響：產業發展水平高、交通覆蓋完善的區域，其市場價值高于其他區域;同一交通輻射圈層內產業水平更高的區域，其市場價值亦相對更高。

價值機遇：產業轉型和交通一體化加速推進

珠三角城市歷來對社會投資的吸聚能力強，廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山6個重點城市2016年投資密度在6000萬元/平方公里以上。而近10年肇慶、江門、惠州投資增長規模超過400%。

粵港澳大灣區是“一帶一路”倡議最重要的關鍵節點之一，珠三角“世界工廠”之名響譽全球。但從現狀水平看，珠三角九市與國際發達城市(包括香港、澳門)相較，在經濟效能(人均/地均GDP)、生產服務能力(第三產業/生產性服務業占比)等方面仍有相當差距，這些差距是未來城市經濟發展的主要空間所在。

目前，粵港澳大灣區的產業升級轉型正在快速推進。承接“中國制造2025”“新一代智能發展規劃”“人民幣國際化”等系列國家政策利好，智能化、通信技術、專用設備是主攻方向。核心城市廣州、深圳、珠海除第二產業外，正持續加強金融、商貿及航運服務集聚功能，其他各城產業發展則彼此各有側重。

珠三角城市雖然實力強大，但以往普遍各自發展，從現實角度看，區域經濟尚未真正融合。粵港澳大灣區整體能力發揮，需要以“產業協同”及“城市分工”為基礎，預計這兩個方面是未來政府主力推導的方向。包括對城市交通、配套資源、產業分工等各方面的“能力整合”措施有望快速啟動。

同時，粵港澳大灣區“交通協同”正在快速推進。某種程度上看，“交通協同”進度顯著領先于“產業協同”。當前廣州、深圳、佛山、東莞四個城市已有地鐵運行，廣佛地鐵實現無縫連接。

未來各城交通骨架繼續延伸，多個城市地鐵網絡從無到有，各城市地鐵“相互握手”。城際軌道、高速路網等建設亦在持續加快。交通協同能力提升，將帶動城市間經濟融合水平快速提高，各地資源、配套及產業運作在交通一體化推動下實現更充分的共享。