榜·單·解·讀

2018年1-4月，TOP100房企整體銷售規(guī)模達(dá)2.65萬億元，同比增長28.5%。碧桂園、恒大累計(jì)銷售已超2000億元。百強(qiáng)房企各梯隊(duì)門檻提升顯著，TOP50門檻增長最快，增幅近5成。本月，各城市預(yù)售政策略有松動(dòng)，部分房企的高價(jià)項(xiàng)目集中入市。我們認(rèn)為，在部分城市限售、限價(jià)政策調(diào)控持續(xù)的背景下，未來將會(huì)有更多持貨觀望的房企選擇以價(jià)換量，被動(dòng)加速項(xiàng)目入市，搶收業(yè)績，來確保全年銷售目標(biāo)的完成。

五家房企銷售累計(jì)突破千億

2018年1-4月，TOP100房企總體銷售規(guī)模達(dá)到了2.65萬億元，同比增長28.5%。TOP100房企本月的銷售情況環(huán)比下降5.8%，主要是企業(yè)供應(yīng)不足。截止4月末，碧桂園、恒大的銷售規(guī)模都已超2000億元，恒大前四月累計(jì)同比增速最高達(dá)47%。保利、融創(chuàng)也先后突破千億，其中融創(chuàng)4月單月實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績350億元，同比和環(huán)比分別增長82.6%和13.5%。

2018年1-4月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻提升顯著。

其中，TOP3房企門檻達(dá)1986.7億元，同比增長37.9%。TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長48.4%。TOP100房企銷售金額入榜門檻達(dá)到了45.3億元，規(guī)模競爭加劇。我們預(yù)計(jì)未來隨著各梯隊(duì)門檻的不斷提升，百強(qiáng)房企分化格局將會(huì)持續(xù)。

去年下半年以來，市場調(diào)控政策不斷緊縮，各地供應(yīng)也不斷縮水，但是巨大的市場需求依舊存在。從3月開始，各地政府為了維穩(wěn)市場，在嚴(yán)控預(yù)售價(jià)格的情況下，開始適度加大市場供應(yīng)，長沙、重慶、上海、武漢等多地房企項(xiàng)目批量入市，其中不乏一些備受關(guān)注的豪宅項(xiàng)目，如信達(dá)泰禾上海院子、瑞安房地產(chǎn)翠湖天地等。以上海為例，3-4月上海批復(fù)預(yù)售證項(xiàng)目達(dá)47個(gè)，面積173.67萬平方米，遠(yuǎn)超去年末和今年年初供應(yīng)量。此外，五一黃金周即將來臨，預(yù)計(jì)5月房企推貨數(shù)量將會(huì)再迎新高。

巨大的市場需求，加之嚴(yán)格的限價(jià)政策下，一些新開盤項(xiàng)目開盤均價(jià)遠(yuǎn)低于周邊二手房價(jià)格，倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，3-4月多數(shù)開盤項(xiàng)目****、熱銷不已，出現(xiàn)“一房難搶”、“開盤即**”的搶房熱潮，部分房企銷售業(yè)績因此迎來開年來的小高峰。

在嚴(yán)格的調(diào)控政策背景下，高價(jià)豪宅預(yù)售證批復(fù)越發(fā)嚴(yán)苛，房企依靠捂盤惜售、延遲入市，以時(shí)間換價(jià)格的可能性越來越低。此外，在經(jīng)過一個(gè)季度的蟄伏后，巨大的銷售和資金壓力、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降等都使持觀望態(tài)度的房企不得不放低姿態(tài)，降低預(yù)售價(jià)格，被動(dòng)加速項(xiàng)目入市，把全年的銷售計(jì)劃前移，搶收業(yè)績，來確保全年銷售目標(biāo)的完成。

以上海市場為例，一季度單價(jià)80000元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目預(yù)售證批復(fù)寥寥無幾，4月翠湖天地雋薈都、泰禾上海院子等多個(gè)高價(jià)豪宅項(xiàng)目紛紛入市，但預(yù)售證審批價(jià)格多數(shù)與市場預(yù)期差距較大，部分項(xiàng)目價(jià)格回歸到兩年前。例如4月17日開盤的信達(dá)泰禾上海院子，2015年11月拿地時(shí)，剔除保障住房建面后的拿地樓板價(jià)高達(dá)61440元/平方米，市場預(yù)期單價(jià)在100000萬元/平方米以上，但在市場調(diào)控不斷加碼和企業(yè)巨大的資金壓力下，該項(xiàng)目不得不降低預(yù)期售價(jià)，快速入市銷售。

與此同時(shí)，上海龍湖天璞的境況則更能說明政府調(diào)控力度的強(qiáng)硬和目前房企的被動(dòng)性。據(jù)悉，龍湖天璞2016年6月預(yù)期開盤價(jià)格80000元/平方米，但隨后限價(jià)等政策使得調(diào)控不斷升級，該項(xiàng)目預(yù)售批復(fù)價(jià)格一路降至50000元/平方米，遲遲未開盤，與此同時(shí)，其周邊二手房價(jià)格均價(jià)不到50000元/平方米，其自身銷售壓力可想而知。(克而瑞地產(chǎn)研究)