你有沒(méi)有想過(guò)，花了你一輩子積蓄買的那套房子到底能住多久?毫無(wú)社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的人會(huì)說(shuō)70年，因?yàn)槲覈?guó)商品房的合同寫的就是70年。有一定社會(huì)經(jīng)歷的人會(huì)說(shuō)50年，因?yàn)樗麄兦宄阅壳爸袊?guó)商品房的房屋質(zhì)量和建筑結(jié)構(gòu)，能住50年就絕對(duì)是遠(yuǎn)超預(yù)期，而真正有過(guò)刻骨銘心慘痛經(jīng)歷的人，他們則會(huì)十分悲觀地告訴你，一套房子在住了十到15年之后，你就會(huì)面臨換房的危機(jī)了。

為什么呢?今天，我將為你揭秘高層住宅背后的困境，并告訴你規(guī)避危機(jī)的出路在哪里。如果你出過(guò)國(guó)，去過(guò)很多國(guó)家，你就會(huì)突然發(fā)現(xiàn)，像中國(guó)這種超高樓層的小區(qū)集群，在國(guó)外很少能看見。當(dāng)然了，我并不是說(shuō)國(guó)外沒(méi)有高樓，國(guó)外也有很多高樓，像美國(guó)紐約和日本東京這樣的超級(jí)城市，無(wú)論是城市規(guī)模還是摩天大樓數(shù)目都不遜色于中國(guó)的北上廣深。但和我們不一樣的是，他們的高樓大多是辦公樓和商業(yè)大廈，很少有我們這種由30多層住宅組成的集群小區(qū)。本來(lái)高層住宅也沒(méi)什么不好，但中國(guó)的情況實(shí)在是太特殊了。我列舉一組數(shù)據(jù)你就清楚了，美國(guó)是世界上發(fā)展速度最快的發(fā)達(dá)國(guó)家，它的gdp總量達(dá)到十萬(wàn)億美元，也花了整整31年，而中國(guó)呢?只花了14年，不到美國(guó)一半兒的時(shí)間。一個(gè)國(guó)家gdp總量如果在增長(zhǎng)，那么極大概率其物價(jià)水平也會(huì)跟隨上漲。

20年前中國(guó)很多城市五毛錢就能吃一頓早餐，現(xiàn)在五塊錢你都吃不舒坦，這是大家都能親自感受到的事情。既然如此，那全中國(guó)的物價(jià)都在漲，高層小區(qū)的物業(yè)費(fèi)能不能漲呢?答案是真的挺不容易的。 20年前，深圳比較早的那批商品小區(qū)，每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)一到兩塊錢，在當(dāng)時(shí)人均工資不到3000塊的時(shí)代，這已經(jīng)算是比較高的物業(yè)費(fèi)了。有了物業(yè)資金，就可以去請(qǐng)大品牌的物業(yè)公司，讓他們?yōu)榫用裉峁┝己玫木幼》?wù)，畢竟你雖然買的是房子，在小區(qū)的綠化，安保，電梯，休閑娛樂(lè)設(shè)施你也都要考慮。 20年前，每個(gè)月一到兩塊錢每平的物業(yè)費(fèi)能請(qǐng)到很好的物業(yè)公司，但隨著時(shí)間的流逝，貨幣的不斷貶值，這點(diǎn)物業(yè)費(fèi)就有點(diǎn)不夠看了。面對(duì)這種情況，一般呢只有兩條出路，一，大幅上調(diào)物業(yè)費(fèi)，請(qǐng)大牌物業(yè)公司二，繼續(xù)維持物業(yè)費(fèi)，請(qǐng)的物業(yè)公司層次越來(lái)越低。很遺憾，在中國(guó)絕大多數(shù)小區(qū)最終走的都是第二條路，由于大量業(yè)主拒絕物業(yè)費(fèi)的上漲，所以只能不斷降低物業(yè)公司的層次。這就是為什么網(wǎng)上會(huì)流傳這樣的段子，買房的時(shí)候，安保是退伍軍人，英姿颯爽，住了幾年后，安保就變成了中年大叔，十年之后，安保就成了白發(fā)大爺，你從旁邊路過(guò)都不敢吱聲，生怕嚇出他的心臟病。

而且不只是安保，物業(yè)公司層次的降低帶來(lái)的影響是全方位的，比如說(shuō)綠化，雜草化，裸土化，狗屎堆積變成停車位，還有暖氣溫度不達(dá)標(biāo)，樓道公共空間被占用堵塞，門禁形同虛設(shè)，垃圾堆積成山，電梯頻繁事故，總之就是你的居住環(huán)境會(huì)不斷降低，直到有一天提到了你的心理承受底線，你下定決心要解決這個(gè)問(wèn)題，但悲哀的是，即便你下定決心要解決問(wèn)題，你最終可能也只找到了兩條出路，一，開業(yè)主大會(huì)，換物業(yè)公司二，換房子。而第一條路在中國(guó)成功的案例寥寥無(wú)幾，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)隨便就有個(gè)1000戶，2000戶人。如果你想要?jiǎng)佑霉簿S修基金修電梯或者換掉物業(yè)公司，那需要成立業(yè)委會(huì)，而成立業(yè)委會(huì)則需要成功召集由一半業(yè)主參加的業(yè)主大會(huì)，且業(yè)委會(huì)成立后還需要2/3的業(yè)主同意才能達(dá)成共同決策。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一件事情涉及的人越多，就越難達(dá)成共同意見。當(dāng)你滿懷希望地游說(shuō)你的鄰居們時(shí)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，世界之大無(wú)奇不有，有懶得操心的，有不在意綠化和狗屎的，有閉門不開的，有就是不愿意漲物業(yè)費(fèi)的?？傊瑯O大概率你連召集一半的業(yè)主這種基本條件都無(wú)法實(shí)現(xiàn)，更別提后面的一起商議了。所以，高層住宅小區(qū)一旦住的時(shí)間超過(guò)了十到15年，整體居住環(huán)境就會(huì)急速惡化，有錢人直接選擇換房子，沒(méi)錢換房的人就只能被迫捏著鼻子住下來(lái)，最終小聚就變成了大家調(diào)侃的貧民窟。那面對(duì)這種狀況，難道我們就毫無(wú)辦法嗎?當(dāng)然不是。要避免小區(qū)環(huán)境的不斷惡化，目前至少有四條出路。第一條出路，直接棚改拆遷，這是最簡(jiǎn)單直接的方案，老小區(qū)全部推平，原地再建一個(gè)新小區(qū)，按照戶數(shù)面積重新分配房子。但這個(gè)方案目前存在問(wèn)題，隨著中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷走高和樓層的不斷增加，棚改拆遷的成本正在呈幾何倍數(shù)增加，再過(guò)幾年，恐怕國(guó)家也拆不起了。第

二條出路，老舊小區(qū)改造。由國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)小區(qū)的綠化，墻體結(jié)構(gòu)，供暖，電梯設(shè)備進(jìn)行集中維修更換。這個(gè)方案目前看來(lái)呢也存在問(wèn)題。比如說(shuō)一棟樓是八層，需要加裝一部電梯，住在七樓八樓的人肯定開心，但住在一樓，二樓的人就無(wú)所謂了。如果你要他出一部分錢，那他必然會(huì)反對(duì)，最終阻力重重，導(dǎo)致不了了之。第三條出路，賣房的時(shí)候就設(shè)定高物業(yè)費(fèi)。目前很多開發(fā)商已經(jīng)考慮到了通脹的因素了，深圳部分樓盤的物業(yè)費(fèi)高達(dá)10元每平，即便未來(lái)貨幣貶值，如此高昂的物業(yè)費(fèi)也能支撐很長(zhǎng)一段時(shí)間。

第四條出路由政府介入小區(qū)管理。小區(qū)的管理之所以臟亂，差，物業(yè)費(fèi)上漲方案之所以無(wú)法通過(guò)，都是因?yàn)槿狈σ粋€(gè)權(quán)威的組織進(jìn)行協(xié)調(diào)。如果我們把物業(yè)費(fèi)劃為政府財(cái)政，由政府派出人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，花的每一筆錢都公開透明，這樣就算未來(lái)貨幣貶值，物業(yè)費(fèi)不夠用，所有業(yè)主也能心里有數(shù)，能最大程度地化解物業(yè)費(fèi)合理上漲的阻力，這可能是比較適合我國(guó)國(guó)情的一個(gè)思路?，F(xiàn)在我國(guó)的城市化率已經(jīng)接近了70%，絕大多數(shù)中國(guó)人都住在這樣的高層小區(qū)里，這并不是一個(gè)小問(wèn)題。