今年上半年，杭州二手房的成交水平，延續(xù)了去年下半年的平穩(wěn)態(tài)勢，但比起往年同期，行情近乎腰斬，屬于近4年來的波谷值，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是杭州樓市“艱難的半年”。

新政利好剛需，90方以下成交超6成

杭州我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，杭州全市二手房共計(jì)成交約2.55萬套，不及去年同期成交水平的一半(去年上半年成交約5.41萬套，同比降幅52%)。

在這樣的行情下，出手買房的絕大多數(shù)都是自住購房者。而在這些人群中，又以90方以下剛需購房者為成交主力，占比超6成。

那么改善客戶去哪了?

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面有一手房分流的因素——新房市場上的改善樓盤受熱捧，說明改善客戶是在積極參與新房搖號的。

杭州我愛我家品牌市場總監(jiān)周包軍認(rèn)為，這和杭州今年5月17日房產(chǎn)政策釋放的首次置業(yè)需求有關(guān)。“原本社保年限還不夠的購房者，因?yàn)樾抡钟辛朔科保@類剛需購房者于是成為近段時(shí)間二手房市場的主力客群”。

“有一點(diǎn)值得注意，杭州二手房市場向來都是以總價(jià)300萬以內(nèi)的剛需為主，哪怕過去市場再紅火，中高端小區(qū)占的成交比例還是較小的。”周包軍說，擁有總價(jià)500萬元以上購買力的客群，近幾年有增加的趨勢，但他們大多需要先賣掉原來的房子，再用賣房的資金去買下一套。而今年上半年二手房整體行情一般，不好賣，如果想快速出手就得降價(jià)。但降價(jià)的決心可不好下，這也間接導(dǎo)致二手房改善客群少了。

天都城 “巨型”樓盤壓倒性霸榜

上半年二手房小區(qū)成交榜單中，廣廈天都城以157套的成交量排名第一，網(wǎng)簽均價(jià)1.9萬元/方。相比第二名翡翠城的89套，有壓倒性優(yōu)勢。

天都城位于臨平區(qū)星橋板塊，開發(fā)已20多年，現(xiàn)在有大大小小二十來個(gè)組團(tuán)。

今年地鐵3號線全線貫通后，拉近了星橋和主城區(qū)的距離，區(qū)域內(nèi)住戶乘坐3號線可以直達(dá)武林、西湖，再往西還能去西溪濕地。

天都城最早一批房子天湖苑2003年開盤，均價(jià)只要每平方米兩三千元。此后2004-2014年十年間，房價(jià)也只在每平方米七八千元徘徊。

但2015年之后，隨著杭州房地產(chǎn)進(jìn)入上行通道，天都城一躍成為熱門樓盤，房價(jià)翻倍，常常霸占杭州樓市銷冠榜。

這幾年配套建設(shè)提升后，天都城被剛需廣泛接納，住習(xí)慣了的剛需購房者，也傾向于在天都城置換大點(diǎn)的房子。

翡翠城 最近幾乎每天成交一套

翡翠城位于余杭區(qū)閑林板塊，是一個(gè)超級大盤，幾乎把地鐵3號線高教路站周邊“包圓”了。

翡翠城熱銷，一方面有小區(qū)大、掛牌房源多、可選余地多的因素;另一方面，地鐵3號線的通車，補(bǔ)上了翡翠城的交通短板。特別是近30天成交了28套，翡翠城可以說是保持著每天成交一套的勢頭。

翡翠城相繼建成一期到四期，前后跨度近20年。目前最受歡迎的是交付不久的四期梧桐郡。

梧桐郡小區(qū)有一部分是毛坯房，掛牌單價(jià)4萬多元/方，另一部分帶裝修房源掛牌均價(jià)在4.5-5萬元/方。

梧桐郡的戶型以大戶型為主，非常適合同區(qū)域內(nèi)想換大房子的改善客戶。如果想買小戶型，梧桐郡最小的93方是三房一衛(wèi)戶型，掛牌價(jià)格在400-450萬元之間。

如果能接受兩房戶型，翡翠城二期是以小戶型為主的，有80-89方，但房源相對老一些，目前最便宜的掛牌單價(jià)3.5萬元/方左右。

三墩北 200萬預(yù)算的“經(jīng)濟(jì)”之選

在榜單第三名的是都市陽光小區(qū)，位于三墩板塊，是都市陽光嘉苑、樂苑、和苑等多處經(jīng)濟(jì)適用房的統(tǒng)稱。

林女士就住在都市陽光小區(qū)，不過最近她多次動過換房的念頭。

“因?yàn)榉績r(jià)這么多年幾乎沒有漲過。要是當(dāng)時(shí)咬咬牙買商品房小區(qū)就好了，更保值、增值。”她說，當(dāng)時(shí)剛結(jié)婚著急買房，小兩口預(yù)算有限，“買在這里總價(jià)不到200萬元，在西湖區(qū)算是很便宜了，而且又比市中心的老房子環(huán)境好。”

今年上半年，都市陽光二手房簽約均價(jià)在2.9萬元/方，比同區(qū)域的商品房價(jià)格要低不少。房源以60多方的兩房戶型為主，總價(jià)170-190萬元。

附近一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人介紹，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的品質(zhì)稍遜于商品房，但這里的房價(jià)是西湖區(qū)的洼地，很適合重視教育的剛需小兩口過渡。

受歡迎的二手房小區(qū)有哪些特點(diǎn)?

專家為大家總結(jié)了這幾點(diǎn)

我們發(fā)現(xiàn)，上榜小區(qū)多是歷時(shí)多年開發(fā)的大盤，比如有多個(gè)組團(tuán)的天都城、良渚文化村、翡翠城等。前20名中，70%小區(qū)的均價(jià)在3萬元/方以下。值得一提的是，還有兩個(gè)酒店式公寓小區(qū)上榜：臨平的歡樂城和下沙的保利天地中心。

周包軍分析，第一，價(jià)格穩(wěn)定是這些房子的共性。“能成交的都是性價(jià)比高的房子，它們相比過去的價(jià)格都降了不少”。

第二，榜單里出現(xiàn)的小區(qū)越來越新了。往年常上榜的市中心老小區(qū)，比如翠苑、朝暉等，在熱銷榜單上“消失”了。

年代越老的房子越難賣，周包軍認(rèn)為，這和年輕一代購房群體的喜好有關(guān)。

市中心的配套的確有不可替代性，但這些年外圍一些板塊，交通以及居住配套有趕超趨勢。除了關(guān)注地段、房齡，戶型結(jié)構(gòu)、車位配比、景觀設(shè)施等，也都是年輕購房者關(guān)注的重點(diǎn)。

“房齡老、戶型大、品質(zhì)不突出的小區(qū)，目前的掛牌價(jià)格往往也比較低，但依然出售困難。”周包軍補(bǔ)充說。

杭州5月17日房產(chǎn)新政對二手房相當(dāng)利好，那么接下來杭州二手房有可能漲價(jià)嗎?

“5月17日新政出臺后，二手房掛牌量的確大幅增長。但市場在上個(gè)月短暫快速激活后，近期又回落了。”周包軍說，“決定價(jià)格漲跌的根本因素是供需關(guān)系。杭州二手房房源庫存仍然在高位，每年都有大量新房交付，大部分小區(qū)的出售周期都很長。因此，目前的二手房價(jià)不具備整體顯著拉升的條件。” 周包軍說。

記者 許暉