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2015年底，劉先生跟買家簽訂買賣合同后，卻稱妻子不同意賣房為由反悔不賣。買家遂狀告劉先生索賠。東莞市第二人民法院經(jīng)審理認為，該合同有效，因劉妻不同意賣房無法履行，劉先生仍應承擔違約責任，判令其賠償買家違約金22萬元及其已付的中介傭金3萬多元。劉先生不服，提起上訴。后東莞市中級人民法院終審維持原判。

丈夫簽字賣房因妻子反對想毀約

2015年底，來自深圳的滕先生經(jīng)東莞某中介公司介紹，去看了東莞市長安鎮(zhèn)一套商品房。當時，業(yè)主劉先生及其妻子都不在家，只有其岳母在家里。滕先生看了比較滿意，決定買下來。

2015年12月9日，滕先生跟業(yè)主劉先生簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，劉先生將其名下一套商品房出售給滕先生，建筑面積86.27平方米，成交價110萬元。買方應向中介公司支付咨詢及中介服務費為成交價3%即33000元。賣方不能按約定將該物業(yè)售予買方的，應須雙倍退還所收定金外，還須賠償成交價的20%。

簽訂合同后，滕先生向業(yè)主劉先生支付了定金10萬元，向中介公司支付了傭金33000元。

但讓滕先生意外的是，后來劉先生不肯配合辦理后續(xù)手續(xù)。滕先生認為，劉先生是因為房價上漲反悔了。

滕先生遂將劉先生告上法庭，請求繼續(xù)履行案涉房屋買賣合同，劉先生賠償違約金22萬元以及中介傭金33000元等。后法院依法追加中介公司和劉先生的妻子作為第三人參加訴訟。

法庭上，劉先生稱，他并沒有主動委托中介賣房，中介人員帶滕先生來看房時，只有他岳母在家。他聽中介人員說滕先生出的價錢不錯，也沒有問過妻子，就簽了買賣合同，他妻子當時并不知道賣房這事，現(xiàn)在她不同意賣房。他們夫妻感情不錯，之所以當時自己同意賣房而沒有告訴妻子，是因為想賣了之后換個大房，給妻子一個“驚喜”。劉先生的妻子也出庭稱，自己確實不知情，她不可能賣這房子。

法院認定合同認定業(yè)主須賠違約金

滕先生和中介公司都覺得非常意外。他們都說，當時他們是問過劉先生，確認他妻子同意賣房的。劉先生的家里人都知道賣房這事情。但對于這一點，他們沒法向法院提交證據(jù)。他們也確認，簽合同時，劉先生的妻子沒有過來現(xiàn)場。

經(jīng)查，案涉商品房系登記在劉先生一人名下，在他與妻子婚姻存續(xù)期間買的。

東莞市第二人民法院經(jīng)審理認為，在沒有證據(jù)表明劉妻明確同意的情況下，作為房屋產(chǎn)權(quán)登記人的劉先生單方出售夫妻共有的房屋，該房屋買賣合同仍應當認定為合法有效。但因劉妻現(xiàn)不同意賣房，該合同客觀上無法繼續(xù)履行，劉先生未能履行合同將案涉房屋出售給買家，已構(gòu)成違約，買家有權(quán)要求劉先生按合同約定支付違約金22萬元。此外，劉先生的違約行為客觀上造成了買家支付的傭金損失，應予賠償。由于買家對于定金并無提出訴訟請求，案涉定金可由雙方另行解決。

法院作出一審判決，判令劉先生向買家滕先生支付違約金22萬元、購房傭金33000元，駁回滕先生的其他訴訟請求。

劉先生不服，提起上訴。后東莞市中級人民法院終審維持原判。

【法官說法】

尊重合同約定 違約方應付出代價

本案承辦法官稱，這是在近年房價上漲的市場環(huán)境下，業(yè)主毀約不賣，導致買家起訴索賠的一則典型案例。

1.為何案涉房屋買賣合同認定有效?

案涉房屋買賣合同是否有效，是本案審理的關(guān)鍵。雖然案涉房產(chǎn)為劉先生夫妻的共同財產(chǎn)，劉先生沒有完全的處分權(quán)，但夫妻一方在簽訂房屋買賣合同時是否具有完全處分權(quán)，只對房屋能否順利辦理物權(quán)變更登記產(chǎn)生影響，對于物權(quán)變動的引發(fā)原因即買賣合同的生效與否并不產(chǎn)生影響。合同的生效與否，取決于合同的雙方是否具備相應民事行為能力，意思表示是否真實以及合同是否屬于法定的合同無效情形。本案中，買賣雙方均為完全民事行為能力人，雙方簽訂的房屋買賣合同系當事人的真實意思表示，合同并不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效的情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，故案涉房屋買賣合同依法應當認定有效，合同當事人均應按合同約定履行義務。

有觀點認為，案涉房屋買賣合同無效。理由是，案涉房屋為不動產(chǎn)，未完成過戶登記手續(xù)，買家不構(gòu)成善意取得的情形。在這種情況下，案涉房屋買賣合同未經(jīng)共有權(quán)利人即業(yè)主妻子的追認，為自始無效合同。既然案涉合同自始無效，故買家請求繼續(xù)履行合同沒有依據(jù)，主張的違約金及中介傭金不應支持。這種觀點是錯誤的。對于民事交易，應當盡可能尊重民事主體的意思自治，不宜輕易否定民事合同的效力，要使違約行為付出應有的代價。如此，才能有效促進培育市場交易中誠實信用的風氣。

2.為何合同有效但法院不支持繼續(xù)履行?

根據(jù)《物權(quán)法》以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》的有關(guān)規(guī)定，在夫妻單方出售夫妻共同的房屋的情況下，買方獲得房屋應同時具備三個前提條件，即善意購買、支付合理對價并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。本案中，案涉房屋買賣合同雖依法有效，但 買家并沒有同時符合上述三個條件，故合同無法繼續(xù)履行。

劉先生的妻子現(xiàn)明確表示不同意賣房，買家并無證據(jù)證明劉先生簽合同時已獲其妻子授權(quán)或者事后追認，該合同的效力不及于劉妻。因合同的履行必然侵害到劉妻對涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，故對于買家要求劉先生繼續(xù)履行案涉房屋買賣合同的訴訟請求，法院不予支持。

3. 跟有配偶的業(yè)主進行二手房交易，應當注意什么問題?

買家應當要求該業(yè)主的配偶以書面或者錄像的形式確認同意，最好在買賣合同上共同簽字確認，免生波折。(全媒體記者 尹金鐘 通訊員 黃彩華)