關于杭州二手房市場今年上半年的表現，這幾天最新數據陸續出爐。

據透明售房網數據，上半年杭州全市二手房成交48486套，同比增長50.4%，月均成交水平為8081套左右。

(相關資料圖)

“自二季度開始，整個二手房市場更多呈現出一種‘乏力感’，市場也遭遇了‘三連跌’。”杭州愛家研究院分析師說，以杭州市區（含富陽）的成交量為例，從3月份10190套的高點，下跌至二季度的7000套月均成交，月成交量縮水了3000套左右。其中4月7268套、5月6885套，而6月更是僅成交4912套，環比再跌28.66%。

2023下半場，這樣的態勢是否持續？

60方以下房源成交下滑 “老破小”市場需求正在削弱

據杭州我愛我家統計，上半年，杭州二手房在置業面積結構上，整體呈現剛需購房者較為堅挺、改善購房者有所增長的趨勢。

數據顯示，90方以下面積段，依舊是杭州二手樓市成交的絕對主力，占比63.03%。其中60-90方是主流需求，成交占比達到45.67%，同比去年的40.68%，又增加了5%。

與之相反，60方以下的面積段，成交占比從去年上半年的23.01%，降至今年的17.36%，降幅5.65%，下跌明顯。

“60方以下成交房源中，除了公寓產品之外，其他主要集中在各板塊的‘老破小’，這一比例的下降，也意味著‘老破小’的市場需求在削弱。”杭州愛家研究院分析師說。

“老破小”低總價、好地段的優勢，雖然客觀上能解決剛需首次上車的住房需求，但考慮到未來家庭人口會變多，居住空間、品質顯然不能得到保證。這使得越來越多的剛需置業傾向于選擇面積大一點、能一步到位的產品。

另一方面，隨著整個城市骨架的不斷擴展，多條地鐵線路的開通，打破了區域間的壁壘，帶動外圍區域置業熱度不斷上升。而新一代購房者又偏年輕化，相同的總價，越來越多的年輕人更愿意在城市外圍購置面積更大的次新房。

房子越住越大

改善購房者開始加速入場

上半年杭州樓市還有一個特點：90-140方面積段的房源成交量顯著上揚，占到了總成交的28.09%。不僅如此，140-200方的房源也占到6.64%；200方以上面積的房源占到2.24%。

這說明，改善型購房者正在加快入市。

大面積房源今年成交上升，原因主要有這幾方面：

一是限購政策下房票依舊珍貴，對于大多數購房者來說，如果實力允許，更傾向于一步到位，選擇較大戶型入手。

另一方面，上半年二手市場“以價換量”態勢明顯，不少房源議價空間較大，吸引了有置換、改善需求的購房者趁機撿漏，進而帶動大面積成交占比上升。

此外，大面積房源需求的增加，也反映出杭州二手房市場正向品質改善需求的方向發展。大面積、高品質成為越來越多購房者的置業追求。購房需求從“居住”逐漸向“品質”轉變。

杭州房東信心接近歷史最低值

很多房東改售為租

從上半年杭州二手房行情來看，成交活躍度雖有，但持續時間短，且由于上半年樓市升溫過程中大量需求已集中釋放，杭州愛家研究院預測，下半年，杭州二手房市場短期仍處于成交放緩階段。

“成交量的高低是買家對市場的預期變化，掛牌量的多少則是賣家對市場的心態變化。”杭州愛家研究院分析師說，實際上，自二季度開始，隨著市場成交熱度的回落，房東掛牌出售的積極性也在下降，“可以預見，接下來若市場議價空間持續擴大，不少房東或將選擇撤回掛牌，直接不賣了，愿意等到價格合適的時候再進行出售”。

今年4月份新增掛牌環比下降18%左右，5月份環比下降5%，6月份環比再度下降了19%。“從掛牌量的數據變化可以看出，一部分房東隨著觀望情緒的增加，掛牌積極性在下降。綜合判斷，杭州房東信心已接近歷史最低值。”杭州貝殼研究院院長上官劍分析。

“我們附近的武林商圈片區，有不少房東選擇了暫時不賣，改為出租。”市中心體育場路一家房產中介門店的店長告訴我們，這兩個月已經有近20位房東要求撤回出售房源。“中山花園有一位房東，本來因為要賣房，終止了和原先租客的續租。結果一直沒賣掉，現在又改為邊租邊賣了。”他說。

二手房市場預期依舊脆弱

將在底部徘徊一段時間

目前，房貸環境持續寬松，6月份央行發布最新一期LPR數據，隨著5年期以上LPR下調，杭州當前購買首套和二套房的房貸利率下限分別降到了4.0%和4.8%。這一利率水平可以說是創了歷史新低，對于購房者來說，購房成本將進入階段性低點。

因此短期來看，房貸利率的下調有望對接下來的二手樓市起到一定的修復作用。

但從長期趨勢來看，二手房市場預期依舊脆弱，成交下行壓力較大。

多位業內人士表示，雖然當下剛性需求是支撐市場的原動力，但改善型需求同樣不容忽視。要知道大部分人賣房都是為了再買房，也就是“賣一買一”，而囿于限購和限貸政策的影響，很多人如果賣不掉手上的一套房子，就無法購入改善房。上半年，買賣雙方因價格博弈陷入僵局，導致大量有改善型需求的買家，實際上無法入市。因此接下來，若“一賣一買”的置換鏈條循環不起來，二手房市場預計仍將在底部徘徊一段時間。